A retail-piac szereplői

A retailpiac a nemzetközi és hazai gazdasági folyamatokra egyik leggyorsabban reagáló ingatlanpiaci szektor, hiszen valamennyi szereplőjének a piaccal kapcsolatos motivációját és stratégiai döntéseit a gazdasági folyamatok alapvetően befolyásolják.

A fejlesztő és a befektető

Az ingatlanfejlesztő ingatlanfejlesztéseket valósít meg, itt a hangsúly egy új projekt, más szóval ingatlantermék létrehozásán van. A befektető elsődleges motivációja, hogy az általa befektetett tőkére – kockázatvállalással – megfelelő hozamot tudjon realizálni, így a retailpiaccal és fejlesztésekkel kapcsolatos elvárásai a fejlesztőétől eltérőek lehetnek.

A befektető

A befektető, tőkéjét felhasználva, kockázatvállalás mellett többlethaszon megszerzését várja el. A kockázatvállalás természetesen az ingatlanfejlesztői tevékenység során jelentkezik, csak a befektetéstől eltérő mértékben.

Az egyes befektetők megkülönböztetése azért fontos, hogy megismerve piaci motivációjukat a számukra megfelelő termékek körét is meg lehessen határozni. Az ingatlanpiacon (és ezen belül a kiskereskedelmi ingatlanpiacon) tevékenykedő befektetők lehetnek magánszemélyek, rendszeresen befektetéseket eszközlő vállalatok (vagyis intézményi befektetők), vagy több partnerből álló befektetői csoportok.

A befektetők fő tevékenysége szerint szakmai és pénzügyi befektetőket is megkülönböztetünk. A szakmai befektető alapvetően a piacon értéket képviselő termék megteremtését tűzi ki céljául, ezzel nagyobb kockázatot vállal, de az általa elvárt megtérülés is nagyobb. A pénzügyi befektető jellemzően egy pénzáramot (cash-flowt) vásárol, vagyis a termék jövedelmezőségét vizsgálja részleteiben. Ebben az értelemben az retailpiaci fejlesztések értékét a bérlői összetétel, a telítettség aránya és a bérleti díj nagysága adja.

Ügynökök, ügynökségi megbízások

A retailpiacon tevékeny ügynökségek az üzletközpontok bérbeadójától kapott megbízás alapján végzik az épületek bérbeadását; a hazai piaci standardok szerint sikerdíjas alapon.

Az ügynökök jellemzően egyszerre több és több típusú ingatlan, kiskereskedelmi egység kiadását is végzik. Az egyes bérbeadókkal kötött együttműködés szerint beszélhetünk kizárólagos és társult ügynökségről, illetve általános ügynöki megbízásról.

Ha egy kereskedelmi egység bérbeadását kizárólagos ügynök végzi, a bérbeadó ezzel az egy szolgáltatóval tartja a kapcsolatot, így számára a bérbeadás nyomon követése egyszerűbb, az ügynök pedig általában nagyobb munkaráfordítással és jobb hatékonysággal végzi a bérbeadást. A kizárólagos ügynökségi megbízás azonban nem jelenti azt, hogy az üzletközpont ajánlatai csak egy ügynökségtől juthatnak el a potenciális bérlőkhöz, hiszen a gyakorlatban a piacon tevékeny ügynökök sikeresen működnek együtt. Az ügynökségek közötti együttműködés nem jelent többletköltséget, hiszen a közreműködő felek megosztják a tranzakció után járó ügynökségi díjat.

Társult ügynökségi megbízásnál (joint agency) a fejlesztés bérbeadásán két-három kiválasztott ügynökség dolgozik párhuzamosan. A közreműködő ügynökségek számának korlátozása továbbra is a bérbeadási folyamat hatékony követését teszi lehetővé, az ügynökök között pedig fennmarad az egészséges piaci verseny.

Általános ügynökségi megbízás esetén a bérbeadásban közreműködő ügynökségek száma nincs korlátozva, ezzel a különböző profilú ügynökségek által biztosított nagyobb piaci lefedettséget érheti el a bérbeadó.

Tervező, kivitelező cégek

A tervezők a fejlesztői koncepció mentén haladva műszaki tervezéssel, mérnöki tevékenységgel foglalkoznak, engedélyezési és kivitelezési terveket készítenek. Ők alkotják meg a belsőépítészeti terveket is.

A kivitelezők valósítják meg fizikálisan az építészeti terveket. A generál kivitelezésbe a belsőépítészet is beletartozik.

Üzemeltetés, karbantartás, facility management

Az ingatlanüzemeltetés külön szakma, mely az egyes épületek működtetésének teljes körű feladatát átfogja. Kiterjed az ingatlan használhatóságának napi szintű fenntartására (pl. takarítás, hóeltakarítás, vagyonvédelem), emellett magába foglalja az ezekkel kapcsolatos további teendőket (pl. alvállalkozók kiválasztása és szerződtetése, bérleti díjak beszedése és hátralékok behajtása). Ezeken felül jelenti az időközben megüresedett üzlethelyiségek újraértékesítését is.

A karbantartás a gyakorlatban az üzemeltetési feladatok egy részét jelenti, ami lényegében az épület rendeltetésszerű használatának technikai feltételeit biztosítja (pl. lift javíttatása, kiégett izzók cseréje a közös területeken).

Retail szolgáltatók

Ezek a cégek a kiskereskedelmi ingatlanokban folyó munkát segítik, egészítik ki. Ide sorolhatók a szektoron belül dolgozó informatikai cégek például nyilvántartó, logisztikai és pénztárgép fejlesztéseikkel, de ide tartoznak az arculattervezők és üzletberendezők is.

Kiskereskedők

Retailerek, akik üzlethelyiséget bérelnek, vagy birtokolnak forgalmazott termékük vagy kínált szolgáltatásuk értékesítésének céljából.