Alapfogalmak a retail szektorból - Az irodaházak besorolási követelményei

Az irodaházak a közigazgatási, a gazdasági, és a politikai adminisztratív teendők

ellátását szolgáló épületek. Az irodaház munkahely. Szervezeti felépítésével a benne

végzett munkát a legcélszerűbben kell szolgálnia. Elsődleges feladat az irodaházban

dolgozók kedvező munkakörülményeinek biztosítása, amelyet a munkaterek megfelelő

kiképzésével, berendezésével, a dolgozók "kényelmi" igényeinek kielégítésével lehet

elérni.

Eltérés mutatkozhat az irodaépületek egy részénél, ha a munka a belső tevékenységre

(adminisztráció, műszaki tervezés, stb.), más részénél, ha a munka a külső szervekkel,

emberekkel (biztosító, pénzintézet, stb.) való kapcsolatra korlátozódik.

Az irodaházak két alaptípusa:

- irodaszobás rendszer

-nagyterű rendszer különböztethető meg.

Az irodaszobás rendszer esetében az oldal-, közép-, vagy ikerfolyosók mentén, egy

vagy két oldalon felsorakoztatott irodahelyiségek legkisebb egysége 10-12 m2

alapterületű.

A szoba ajánlott szélessége 3.00 m. Az ilyen méretű szoba egy-két személy

elhelyezésére ad lehetőséget.

A nagyterű rendszernél a munkahelyiségek az egyes szinteken egyetlen nagy termet

alkotnak. Ezáltal - a helykihasználás és a térelhatároló szerkezetek (válaszfalak, ajtók)

szempontjából igen gazdaságosan - sok (esetleg több száz) munkahelynek egy térben

való elhelyezésére adnak lehetőséget.

Mindenkire kötelező szabvány nincs az irodaházak minősítésére; gyakorlatilag minden bérbeadó olyan betűvel jellemzi az épületét, amilyennel akarja. A Budapesti Ingatlantanácsadók Egyeztető Fóruma mindenesetre kidolgozott egy egységes kritériumrendszert, amely a következőképpen mutatható be

Irodaházak besorolási követelményei

"A" kategória

Kizárólagos követelmények:

- modern kábelvezetés,

- emelt padló / álmennyezet,

- modern légkondicionálás

- biztonságos, fedett parkolási lehetıség,

- parkolóhelyek/m2: Belváros - 1:100, Központi - 1:75, nem központi és

perifériális - 1:50

- kiváló minőségű, I. osztályú szabvány kivitelezés,

- színvonalas facility menedzsment,

- 24-órás hozzáférés és biztonsági szolgálat,

- min. 1000 m2 kiadható irodaterülettel rendelkező irodaház.

Egyéb követelmények:

- nagy sebességű modern liftek,

- irodai belmagasság: min. 2.65 m,

- prestige minőségű recepciós terület,

- flexibilis irodák kialakíthatósága,

- kiváló minıségű építészeti tervezés,

- szolgáltatások az épületben vagy a közvetlen szomszédságában,

- szünetmentes áramellátás vagy kettős betáplálás,

- kettős üvegezésű ablakok, reflexiós üvegezéssel vagy árnyékolással,

- étterem.

"B" kategória

Kizárólagos követelmények:

- Irodaházak melyben az "A" kategóriás kizárólagos követelmények egyike hiányzik:

(modern -kábelvezetés, -légkondicionálás, fedett parkoló, minőségi kivitelezés,

színvonalas FM, 24 órás recepció és biztonsági szolgálat),

- min. 750 m2 kiadható irodaterülettel rendelkező irodaház.

Egyéb követelmények:

- Irodaházak melyben az "A" kategóriás egyéb standardok közül legalább 6 követelmény

nem áll fenn, valamint

- liftek,

- I. osztályú szabvány kivitelezés,

- kettős üvegezésű ablakok,

- recepció,

- büfé.

"C" kategória

Egyszerű kialakítású irodaházak, az irodaterületek nem flexibilisek. Nincs légkondicionálás.

A parkolás nem, vagy csak igen korlátozott mértékben megoldott.

A szolgáltatások köre meglehetősen szűk. Általában nincs recepció, csak porta.

Nincs étterem, sőt gyakran büfé sem, csak ital-automaták. A rendszerváltást

megelőzően épült vállalati székházakból létrejött irodaházak többnyire ebbe a kategóriába

sorolhatók.

Az irodapiac Magyarországon a rendszerváltást követően teremtődött meg, hiszen

ekkor alakultak az új vállalkozások, ekkor érkeztek hazánkba az első nyugati cégek,

akik megteremtették a keresletet. A kínálatot tekintve a piacot kezdetben a korábbi

vállalati székházakból, telephelyekhez tartozó irodaépületekből alakult „C” kategóriás

irodák uralták, de hamarosan beindultak a „B” és „A” kategóriás fejlesztések is. Az első

jelentősebb „A” kategóriás fejlesztés Budapesten az East-West Business Center volt az

Astoriánál.

A jelentősebb fejlesztési területek a fővárosban:

Váci úti folyosó (olcsó területek, jó infrastruktúra),

Belváros (drágább irodák, célzott bérlői körrel),

Lágymányos (egyetemek közelsége),

Budaörs (az egyetlen komolyabb irodafejlesztés az agglomerációban),

Bel-Buda (a cégvezetők lakóhelyéhez közeli terület),

Dél-Pest (Soroksári út, Könyves Kálmán krt.),

Corvin sétány,

XI. kerület (Metró építés).

Az irodakínálat gyorsabban tud reagálni a kereslet változására, mint más ingatlanok

esetén, ugyanis viszonylag kevés számú szereplő, ugyanakkor jelentős tartalék

irodaterület jellemzi. Budapesten jelenleg kb. 2 millió m2 „A” és modern „B” kategóriás

irodaterület található. Ez a mennyiség évente kb. 10-15%-kal növekszik. Az üresedési

ráta (kihasználatlanság) éves szinten kb. 12%. Az átlagos bérelt terület kb. 600 m2, a

piacot általában 5-7 éves határozott idejő bérleti szerződések jellemzik.

A keresletet illetıen míg a 2000-es évek elején a piac éves szinten kb. 80-120 ezer m2

területet szívott fel, addig ez a felszívás 2006-2007-ben már 250-300 m2 körül alakult.